La semaine dernière, un couple de la rue de la Mairie me tend son DPE. Classe F. Ils pensaient sincèrement que ça ne changerait rien. Sauf que dans le même mois, deux biens comparables au leur, mais classés D, se sont vendus 18 000 € plus cher. Le DPE et vente immobilière, à Nandy comme ailleurs, ce n'est plus une formalité administrative qu'on règle la veille de la signature. C'est un vrai levier de négociation, et parfois un frein qu'on n'a pas vu venir.
Pourquoi le DPE pèse plus lourd qu'avant sur une vente à Nandy
Je vends sur Nandy depuis plusieurs années. Le parc ici est varié : des pavillons des années 70-80 autour du centre, des maisons plus récentes du côté des Coteaux, et des biens de village avec murs anciens. Résultat, les étiquettes énergétiques vont de A à G sur une même rue.
Depuis la refonte du DPE, la méthode de calcul a changé. Beaucoup de propriétaires ont découvert une étiquette moins flatteuse que ce qu'ils imaginaient. Un bien qui affichait E avant 2021 peut très bien se retrouver F aujourd'hui, sans qu'un seul travaux ait été fait. Ce n'est pas une erreur, c'est le nouveau mode de calcul.
Concrètement, sur mon secteur, un pavillon 4 pièces des années 80 avec un chauffage au gaz et une isolation d'origine tourne souvent autour de 280 000 € à 320 000 € selon l'état. Le même bien, avec une étiquette F, se négocie en moyenne 5 à 10 % en dessous. Sur ces montants, ça fait entre 15 000 et 30 000 €. Ce n'est pas rien.
Ce que les acheteurs regardent vraiment
Quand je fais visiter, je vois bien ce qui se passe. Les acheteurs qui viennent à Nandy — souvent des familles qui quittent la petite couronne ou des primo-accédants — ont fait leurs calculs. Ils savent qu'une passoire thermique, ça veut dire des factures de chauffage qui peuvent grimper à 2 500 € ou 3 000 € par an pour une maison mal isolée. Et ça, ça pèse dans leur budget mensuel.
Je vois trois profils se dessiner :
- Ceux qui cherchent du clé en main et qui fuient les DPE F ou G, même à prix cassé.
- Ceux qui sont prêts à acheter un bien mal noté, mais qui négocient le montant des travaux d'isolation dans le prix.
- Ceux qui n'y prêtent pas attention — et qui reviennent deux ans plus tard, refroidis par les factures.
Le troisième profil existe encore, mais il se raréfie. Aujourd'hui, un acheteur sur deux me pose la question du DPE avant même de demander le montant de la taxe foncière.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
La question revient à chaque rendez-vous. Ma réponse n'est pas la même pour tous.
Le cas où ça vaut le coup
Si votre bien est classé F ou G et que vous avez un peu de trésorerie, changer le mode de chauffage ou refaire l'isolation des combles peut faire gagner une ou deux classes. Sur une maison à Nandy, passer de F à E ou de E à D, c'est souvent 8 000 à 15 000 € de travaux. Mais l'écart de prix à la revente peut atteindre 20 000 à 25 000 €, sans compter que le bien se vend plus vite. J'ai vu des biens bloqués six mois repartir en trois semaines après une simple rénovation énergétique.
Le cas où ça ne vaut pas le coup
Si le bien est déjà en D ou E, et que le marché local est tendu — ce qui est souvent le cas à Nandy pour les maisons familiales bien situées — les travaux ne se rentabilisent pas toujours. Mieux vaut jouer franc jeu : afficher le DPE, expliquer les travaux possibles, et laisser l'acheteur se projeter.
Dans tous les cas, je conseille de ne pas bricoler un DPE. Les diagnostics sont encadrés, et une fausse déclaration peut se retourner contre le vendeur. J'ai déjà vu une vente bloquée à cause d'un DPE trop optimiste réalisé à la va-vite.
Le lien entre DPE et prix de vente à Nandy
Il y a deux ans, un DPE F ou G était encore un détail. Aujourd'hui, c'est un argument de négociation que les acheteurs utilisent sans complexe. Sur une maison à 300 000 €, une étiquette F peut faire baisser l'offre de 15 000 à 20 000 €. Certains acheteurs n'osent même pas visiter.
À l'inverse, un DPE bien noté — C ou D — rassure. Le bien se vend plus vite, et souvent sans négociation excessive. Sur Nandy, où le marché reste actif mais où les acheteurs sont devenus plus prudents, cette différence compte.
Ce n'est pas une question de mode. C'est une question de budget réel pour les familles qui achètent ici. Elles intègrent le coût de l'énergie dans leur capacité d'emprunt. Un DPE mauvais, c'est un dossier qui passe moins bien auprès des banques aussi.
Si vous voulez savoir où se situe votre bien sur ce marché, une estimation sur place reste le moyen le plus fiable de le savoir. Les simulateurs en ligne ne connaissent ni votre rue, ni l'état de votre toiture, ni le DPE réel.
Ce que je retiens de mes ventes à Nandy
Le DPE n'est pas un couperet. C'est une information. Mais une information que les acheteurs lisent attentivement. Alors autant l'anticiper.
Si vous vendez à Nandy ou dans les communes voisines, faites réaliser votre DPE tôt. Pas au moment de signer le compromis. Cela vous laisse le temps de décider : travaux, ajustement du prix, ou simplement une explication claire aux visiteurs.
Et si vous voulez qu'on en parle concrètement, avec les chiffres de votre bien et de votre rue, je suis disponible. On regarde ensemble le DPE, l'état du marché local, et ce qui est réaliste pour vendre dans de bonnes conditions. C'est mon métier, et c'est ce que je fais chaque semaine à Nandy.